Comprar Imóvel na Costa Rica Sendo Brasileiro

Direito de propriedade, custos, residência, Receita Federal, IOF e como chegar, explicado pela equipe que mora e trabalha em Playas del Coco.

Cada vez mais brasileiros olham para a Costa Rica como segunda casa, destino de aposentadoria ou investimento em dólar. O país é estável, não tem exército desde 1948, usa o dólar americano no mercado imobiliário e trata o comprador estrangeiro exatamente como trata o costa-riquenho. Este guia reúne o que um brasileiro precisa saber antes de comprar em Playas del Coco e na Costa Dourada de Guanacaste: direito de propriedade, custos, residência, a Receita Federal, o IOF e como chegar.

Brasileiro pode ter imóvel na Costa Rica?

Sim. Na Costa Rica, estrangeiros compram imóveis escriturados (propriedade plena, registrada no Registro Nacional) com os mesmos direitos de um cidadão local. Você compra com o passaporte, não precisa de residência nem de sócio costa-riquenho, e o imóvel fica registrado no seu nome ou no nome de uma sociedade.

A exceção importante é a faixa litorânea. Pela Lei 6043, os primeiros 200 metros a partir da linha da maré alta formam a Zona Marítimo Terrestre. Os primeiros 50 metros são públicos e ninguém pode ser dono. Os 150 metros seguintes só podem ser usados por concessão, um direito temporário concedido pelo município, e a lei limita concessões para estrangeiros com menos de cinco anos de residência e para empresas com mais de 50% de capital estrangeiro. Na prática, a grande maioria dos imóveis que vendemos em Coco e Ocotal fica fora dessa faixa e é escriturada. Explicamos a diferença em detalhe no guia Can Foreigners Buy Property in Costa Rica? (em inglês).

Entrada no país: visto, prazo e febre amarela

Brasileiros não precisam de visto para turismo na Costa Rica. Desde 2023 o país permite estadias de até 180 dias para os países do chamado Grupo 1, que inclui o Brasil; quem define o número exato de dias é o oficial de imigração na chegada. Leve comprovante de passagem de saída e de recursos para a estadia.

Um ponto que pega muitos brasileiros de surpresa: a Costa Rica classifica o Brasil como país de risco para febre amarela e exige de viajantes estrangeiros vindos do Brasil o Certificado Internacional de Vacinação, com a vacina aplicada pelo menos 10 dias antes da chegada. Há exceções (trânsito apenas no aeroporto, contraindicação médica documentada), mas o mais seguro é tomar a vacina e emitir o certificado internacional antes de viajar. Confira as regras vigentes com o Ministério da Saúde da Costa Rica antes do embarque, porque elas mudam.

Como funciona a compra, passo a passo

Não existe MLS na Costa Rica e corretores não são licenciados pelo governo, então a escolha de quem representa você faz diferença. O processo típico é este:

1. Oferta e opção de compra. Depois de escolher o imóvel, você assina uma oferta e, aceita, um contrato de opção de compra com prazo e condições.

2. Depósito em garantia. Um sinal, normalmente em torno de 10%, fica com uma empresa de escrow independente, não com o vendedor.

3. Due diligence. Seu advogado verifica no Registro Nacional o título, gravames, hipotecas, plano cadastral, impostos municipais em dia e, em condomínios, as contas da associação.

4. Escritura. A transferência é feita por um notário público, que na Costa Rica é sempre um advogado, e depois registrada no Registro Nacional.

Recomendamos sempre um advogado seu, independente do vendedor. Podemos indicar profissionais com quem trabalhamos.

Custos na Costa Rica

Custos de fechamento. Some cerca de 3,5% a 4% do valor do imóvel: imposto de transferência de 1,5%, taxas de registro e selos, e honorários do notário, que seguem tabela oficial. A divisão entre comprador e vendedor é negociável; o costume é dividir.

IPTU costa-riquenho. O imposto territorial anual é de 0,25% do valor registrado do imóvel, bem abaixo do que muitos brasileiros pagam no Brasil.

Imposto sobre casas de luxo. Casas cujo valor de construção (sem contar o terreno) passa de um limite atualizado todo ano pela Fazenda pagam o Impuesto Solidario, com alíquotas a partir de 0,25%. A maioria dos condomínios e casas de padrão médio fica abaixo do limite.

Condomínio. Em condomínios há taxa mensal de manutenção (piscina, segurança, jardins). Peça as atas e o orçamento da associação antes de fechar.

Sociedade. Se comprar por meio de uma sociedade costa-riquenha, há um imposto anual sobre pessoas jurídicas e a obrigação de manter o registro de beneficiários finais em dia.

O lado brasileiro: Receita Federal e Banco Central

Quem é residente fiscal no Brasil continua tributado no Brasil sobre a renda mundial. Os pontos principais:

Declaração de IR (Bens e Direitos). O imóvel entra no Grupo 01 (código 11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno), informando o país. O valor declarado é o custo de aquisição em reais, nunca o valor de mercado. A conversão segue as regras da Receita: moeda estrangeira para dólar e dólar para real pela cotação de venda do Banco Central na data do pagamento. Descreva também se o dinheiro usado foi ganho no Brasil ou no exterior, porque isso muda o cálculo do ganho de capital na venda.

DCBE. A Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior, entregue ao Banco Central, é obrigatória quando o total de bens e direitos no exterior chega a US$ 1 milhão em 31 de dezembro.

Aluguel. O aluguel de um imóvel no exterior em nome da pessoa física não entra no regime anual de 15% da Lei 14.754/2023, que trata de aplicações financeiras. Ele é rendimento do exterior tributado mensalmente pelo carnê-leão, na tabela progressiva de até 27,5%.

Venda. O ganho de capital na venda é tributado de 15% a 22,5%, conforme o tamanho do ganho, com apuração no programa da Receita e pagamento até o último dia útil do mês seguinte. Se o imóvel foi comprado com reais ganhos no Brasil, a variação cambial entra no cálculo; se foi comprado com moeda ganha no exterior, a apuração é feita em dólar.

Não há acordo para evitar dupla tributação entre Brasil e Costa Rica. Na Costa Rica, o aluguel paga imposto de renda de cerca de 12,75% sobre o valor bruto e, no aluguel de temporada, IVA de 13%, cobrado do hóspede. Sem acordo nem reciprocidade, o imposto pago na Costa Rica provavelmente não pode ser compensado no Brasil. Planeje o investimento com um contador que conheça as duas pontas; esse cálculo muda o retorno líquido.

Enviar dinheiro do Brasil: câmbio e IOF

A remessa precisa passar por uma instituição autorizada pelo Banco Central, com contrato de câmbio e natureza da operação informada. Desde as mudanças de 2025 no IOF, a transferência para conta própria no exterior paga, em regra, 3,5%, enquanto remessas classificadas como investimento pagam 1,1%. Como a classificação depende do banco e as alíquotas mudaram mais de uma vez recentemente, confirme a alíquota vigente e a natureza correta da operação com a sua instituição antes de enviar.

Do lado costa-riquenho, bancos e escrows exigem comprovação da origem dos recursos pelas regras contra lavagem de dinheiro. Tenha em mãos extratos, declaração de IR e o contrato de câmbio; isso evita atrasos no fechamento. Os preços dos imóveis e quase todas as transações são em dólar americano, e a moeda local é o colón.

Residência, se você quiser morar aqui

Comprar um imóvel não exige residência, e você pode passar temporadas longas como turista. Se quiser morar na Costa Rica, as categorias mais usadas por brasileiros são:

Investidor: investimento a partir de US$ 150.000, que pode ser no próprio imóvel. Pensionado: aposentadoria vitalícia a partir de US$ 1.000 por mês. Rentista: renda estável a partir de US$ 2.500 por mês. Nômade digital: para quem trabalha remotamente com renda do exterior a partir de US$ 3.000 por mês.

A Lei 9996 também oferece benefícios a investidores, pensionados e rentistas, como redução no imposto de transferência e importação de bens pessoais com isenção. As exigências e prazos mudam; confirme com um advogado de imigração.

Como chegar

Hoje não há voo direto entre o Brasil e a Costa Rica; a GOL encerrou a rota São Paulo a San José em novembro de 2025. A opção mais prática é a Copa Airlines, com conexão na Cidade do Panamá, saindo de São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Belo Horizonte, Porto Alegre, Recife, Salvador e Manaus. Para Playas del Coco, voe direto para o Aeroporto Internacional de Liberia (LIR), a cerca de 25 a 30 minutos de carro, em vez de San José.

Alugar quando você não estiver aqui

Muitos compradores brasileiros usam o imóvel algumas semanas por ano e alugam no restante, principalmente na alta temporada, de dezembro a abril. Na Costa Rica, a atividade exige registro no Instituto Costarricense de Turismo, inscrição na Fazenda e emissão de nota fiscal eletrônica. Administramos 60+ casas de temporada em Coco e Ocotal, com prestação de contas mensal com todos os comprovantes; veja como funciona na nossa página de administração de imóveis (em inglês) ou faça uma projeção gratuita de receita.

Por que Playas del Coco

Coco é a cidade de praia mais completa da Costa Dourada: supermercados, restaurantes, clínicas e vida o ano inteiro, a meia hora do aeroporto de Liberia. Ao lado ficam Ocotal, mais tranquila, e Playa Hermosa. É uma região onde se compra de estúdios a casas com vista para o mar, com demanda de aluguel sustentada por um aeroporto que bate recordes de passageiros.

Moramos e trabalhamos aqui. Se você está pensando em comprar, veja os imóveis disponíveis ou fale com a gente pelo formulário ou pelo WhatsApp.

Este guia traz informações gerais de uma imobiliária licenciada e não substitui orientação jurídica, tributária ou de imigração. Leis, limites e alíquotas mudam; confirme os números atuais com seu advogado e seu contador antes de agir.